ArquitecturaProyectos de reforma de viviendas: lo que hay que saber

Parece que hablar de proyectos de reformas de viviendas es como hablar de fútbol o de política: todos estamos en posesión de la verdad :)

El cliente, el habitante de la casa, quiere tener muy claro a priori el resultado final, y los profesionales del sector, después de haber realizado cientos (o miles) de planos de reformas de viviendas, adquirimos práctica en la manera de conseguir dicho resultado.

Si además hemos dirigido las obras de reformas que hemos proyectado, sabemos a ciencia cierta qué se consigue cuando se tira un tabique o cuando se pinta de color una estancia.

A continuación os cuento qué aspectos resultan fundamentales cuando afrontamos el proyecto de reforma de una vivienda, con mi «savoir faire» como arquitecta.

1 El tamaño de cada estancia depende del tiempo que pasamos en ella

Lo primero que tiene que hacer un arquitecto, o un interiorista, es escuchar qué necesita el cliente. Hay que confeccionar lo que se denomina «un buen programa de necesidades«.

Si te gusta cocinar, amplía la cocina. Si sois pareja, habilita, sobre todo, espacios para vosotros dos, que permitan vuestra propia independencia. Piensa en el presente más que en el futuro.

Básicamente, es prioritario ventilar e iluminar y distribuir la superficie de las habitaciones en función del tiempo pasado en ellas y del número de personas que permanecen en el mismo lugar, y al mismo tiempo. 

Con estas premisas conseguirás que tu vivienda sea confortable para tí desde el primer momento. Una casa no ha de ser como te indique «el vecino, el cuñado o la suegra». Sigue tus instintos.

Si no vivís allí cuatro personas, quizá no hay por qué mantener cuatro habitaciones (a menos que se trate de una vivienda para invertir o que se quieran habitaciones de invitados, un despacho, o incluso una habitación «de plancha»).

Aún así, conviene respetar determinados estándares mínimos:

  • Dormitorios dobles:
    – Ancho cama matrimonio: 150 cm + 2 mesitas 50 cm + 2 pasos 50-60 cm = 350-370 cm
    – Ancho dormitorio dos camas: 2 pasos 50-60 cm + una mesita 50 cm + 2 camas 90 cm = 330 cm-350 cm. Largo: 200 cm + paso 50-60 cm = 250-260 cm
    A estas medidas habría que añadir las de los armarios, que tienen 60-65 cm de profundidad
  • Baños – Aseos:
    Ancho según medida de ducha o bañera: entre 140 cm y 160 cm. Mínimo: medida del inodoro (60 cm) + 625 – 725 cm = 122,5-132,5 cm
  • Pasillos: 80 cm en zonas de pilares, 90 cm.
  • Salón:
    Ancho: 90 cm de sofá + paso 45 cm + mesa 60 cm + paso 50 cm + estantería 40 cm = 285 cm. Largo: 225 sofá 3 plazas + paso lateral 60 cm = 285 cm.
  • Comedor: Mesa de 80cm x 140 cm con un perímetro de paso de 50 cm= 240 cm x 180 cm.
  • Cocina: se divide en módulos de 60×60 cm. Sumamos: Nevera + Placa + Fregadero + Lavadora = 240 cm x 180 cm.
    Estas medidas mínimas no consideran el aspecto de accesibilidad para minusválidos (los estándares, en este caso, son aún más restrictivos).

Un mismo perímetro en planta puede albergar tanto un espacio de día (con salón, comedor, recibidor) como un espacio de noche (con dormitorios). Las posibilidades de distribución que se pueden generar son variadas. 

2 El proyecto de reforma de una vivienda en la que se quiere vivir, no es como el de una que se va a alquilar

La distribución de la vivienda depende de quién la habitará en el futuro.
Las viviendas de alquiler, normalmente adquieren más valor cuanto mayor es el número de habitaciones. Más aún si se trata de casas para estudiantes o trabajadores desplazados. También ocurre en viviendas para familias numerosas.

Sin embargo, si la vivienda es para uso propio, nada tiene por qué ser estándar. Por supuesto que no. Personaliza tu casa según tu vida. 

3 Condicionantes por elementos verticales en proyectos de reforma de viviendas: instalaciones (bajantes, salidas de humos) y pilares

Se ha de tener muy en cuenta la ubicación de instalaciones y aseos en la reforma de la vivienda desde el principio.

El inodoro ha de estar, como muy lejos a 1m-1,5m de la bajante. Este aspecto condiciona la ubicación de los baños.

También es importante considerar la distancia de la bajante a los electrodomésticos de la cocina que requieran evacuación (lavadora, lavavajillas, fregadero), aunque no de una forma tan estricta.

En las viviendas antiguas, normalmente se permitía la salida directa de humos en fachada, a la calle o al patio de vecinos. Las nuevas normativas condicionan la salida de chimeneas, ventilación y ubicación de unidades externas de aire acondicionado a las cubiertas de los edificios.

Normalmente, cuando otros vecinos sitúan las unidades de aire en fachada o las salidas de humos a patio, sientan precedentes, y no suele haber problemas si se quiere seguir el mismo camino. Pero resulta importante consensuar estos aspectos con el administrador de la comunidad antes de la reforma de la vivienda (al menos, en la Comunidad de Madrid).

4 El coste integral de las reformas de viviendas oscila entre los 600 y 1000 euros/m2 (al menos, en Madrid)

El precio final dependerá de los acabados, de si se cambian todas las instalaciones, etc.

Una reforma integral de vivienda consta aproximadamente de los siguientes capítulos:

  • Demoliciones (8%)
  • Albañilería (6%)
  • Revestimientos y Falsos Techos (7%)
  • Solados y Alicatados (10%)
  • Carpintería Interior (13%)
  • Carpintería Exterior (15%)
  • Aparatos Sanitarios (5%)
  • Fontanería (4%)
  • Electricidad e Iluminación (9%)
  • Calefacción (5%)
  • Aire Acondicionado y Ventilación (5%)
  • Vidriería y Translúcidos (2%)
  • Pintura y Acabados (3%)
  • Mobiliario de Cocina y Electrodomésticos (8%)

Hago una valoración media del porcentaje de lo que cuesta cada apartado sobre el presupuesto total de la reforma, pero puede variar mucho de unos proyectos a otros. Por ejemplo, si reducimos la cantidad de tabiques, se gasta más en demoliciones pero menos en albañilería y en carpintería (puertas).

Para ahorrar, se puede montar el falso techo únicamente en pasillo, baños y cocinas (en zonas oscuras y que requieran de montaje de instalaciones.)

Asimismo, el presupuesto no será el mismo si se escoge un suelo laminado de 20 €/m2 que una tarima de madera de 80 €/m2.

Al final, todo dependerá de la elección de un buen asesor interiorista, que incida en aquellos aspectos que no se deban eludir en la reforma (resulta fundamental renovar las instalaciones) y que saque partido a carpinterías, Iluminación y revestimientos para decorar con buen gusto y mínimo gasto.

En cualquier caso, si necesitais más información, no dudéis en comentar este post o mandarme un correo electrónico. Aquí estoy para lo que necesitéis :)

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