Proyectos de reforma de viviendas: lo que hay que saber

Existen varios aspectos señalados a tener en cuenta cuando iniciamos un proyecto de reforma en una vivienda, ¿cuales son?

1. El tamaño de cada estancia, que depende del tiempo que pasamos en ella.
2. La distribución en una reforma de una vivienda en la que se quiere vivir, que es distinta que la de aquella que se va a alquilar.
3. Condicionantes por elementos verticales: instalaciones (bajantes, salidas de humos) y pilares.

Por otro lado, cabe señalar lo siguiente:

a) Es prioritario ventilar e iluminar y distribuir la superficie de las habitaciones en función del tiempo pasado en ellas, y del número de personas que permanecen a la vez en el mismo lugar.

b) Los inodoros deben estar a 1-1,5m de la bajante. Antes de plantear la reforma, vigila las salidas de humos y la ubicación de la unidad exterior de aire acondicionado.

c) Si reducimos la cantidad de tabiques, gastaremos más en demoliciones pero menos en albañilería, carpintería y pinturas.

¿Deseas profundizar en estos temas? Sigue leyendo.

Parece que hablar de proyectos de reformas de viviendas es como hablar de fútbol o de política: todos estamos en posesión de la verdad :)

El cliente,a el habitante de la casa, quiere tener muy claro a priori el resultado final, y los profesionales del sector, después de haber realizado cientos (o miles) de planos de reformas de viviendas, adquirimos práctica en la manera de conseguir dicho resultado.

Si además hemos dirigido las obras de reformas que hemos proyectado, sabemos a ciencia cierta qué se consigue cuando se tira un tabique o cuando se pinta de color una estancia.

A continuación os cuento qué aspectos resultan fundamentales cuando afrontamos el proyecto de reforma de una vivienda, con mi «savoir faire» como arquitecta.

1 El tamaño de cada estancia depende del tiempo que pasamos en ella

Lo primero que tiene que hacer un arquitecto, o un interiorista, es escuchar qué necesita el cliente. Hay que confeccionar lo que se denomina «un buen programa de necesidades«.

Si te gusta cocinar, amplía la cocina. Si sois pareja, habilita, sobre todo, espacios para vosotros dos, que permitan vuestra propia independencia. Piensa en el presente más que en el futuro.

Básicamente, es prioritario ventilar e iluminar y distribuir la superficie de las habitaciones en función del tiempo pasado en ellas y del número de personas que permanecen en el mismo lugar, y al mismo tiempo.

Es prioritario ventilar e iluminar y distribuir la superficie de las habitaciones en función del tiempo pasado en ellas y del número de personas que permanecen a la vez en el mismo lugar.

Con estas premisas conseguirás que tu vivienda sea confortable para tí desde el primer momento. Una casa no ha de ser como te indique «el vecino, el cuñado o la suegra». Sigue tus instintos.

Si no vivís allí cuatro personas, quizá no hay por qué mantener cuatro habitaciones (a menos que se trate de una vivienda para invertir o que se quieran habitaciones de invitados, un despacho, o incluso una habitación «de plancha»).

Aún así, conviene respetar determinados estándares mínimos:

• Dormitorios dobles:
  – Ancho cama matrimonio: 150 cm + 2 mesitas 50 cm + 2 pasos 50-60 cm = 350-370 cm
  – Ancho dormitorio dos camas: 2 pasos 50-60 cm + una mesita 50 cm + 2 camas 90 cm = 330 cm-350 cm. Largo: 200 cm + paso 50-60 cm = 250-260 cm
  A estas medidas habría que añadir las de los armarios, que tienen 60-65 cm de profundidad
• Baños – Aseos:
  Ancho según medida de ducha o bañera: entre 140 cm y 160 cm. Mínimo: medida del inodoro (60 cm) + 625 – 725 cm = 122,5-132,5 cm
• Pasillos: 80 cm en zonas de pilares, 90 cm.
• Salón:
  Ancho: 90 cm de sofá + paso 45 cm + mesa 60 cm + paso 50 cm + estantería 40 cm = 285 cm. Largo: 225 sofá 3 plazas + paso lateral 60 cm = 285 cm.

• Comedor: Mesa de 80cm x 140 cm con un perímetro de paso de 50 cm= 240 cm x 180 cm.
• Cocina: se divide en módulos de 60×60 cm. Sumamos: Nevera + Placa + Fregadero + Lavadora = 240 cm x 180 cm.
  Estas medidas mínimas no consideran el aspecto de accesibilidad para minusválidos (los estándares, en este caso, son aún más restrictivos).

Un mismo perímetro en planta puede albergar tanto un espacio de día (con salón, comedor, recibidor) como un espacio de noche (con dormitorios). Las posibilidades de distribución que se pueden generar son variadas.

2 El proyecto de reforma de una vivienda en la que se quiere vivir, no es como el de una que se va a alquilar

La distribución de la vivienda depende de quién la habitará en el futuro.
Las viviendas de alquiler, normalmente adquieren más valor cuanto mayor es el número de habitaciones. Más aún si se trata de casas para estudiantes o trabajadores desplazados. También ocurre en viviendas para familias numerosas.

Sin embargo, si la vivienda es para uso propio, nada tiene por qué ser estándar. Por supuesto que no. Personaliza tu casa según tu vida.

Los inodoros deben estar a 1-1,5m de la bajante. Antes de plantear la reforma, vigila las salidas de humos y la ubicación de la unidad exterior de aire acondicionado.

3 Condicionantes por elementos verticales en proyectos de reforma de viviendas: instalaciones (bajantes, salidas de humos) y pilares

Se ha de tener muy en cuenta la ubicación de instalaciones y aseos en la reforma de la vivienda desde el principio.

El inodoro ha de estar, como muy lejos a 1m-1,5m de la bajante. Este aspecto condiciona la ubicación de los baños.

También es importante considerar la distancia de la bajante a los electrodomésticos de la cocina que requieran evacuación (lavadora, lavavajillas, fregadero), aunque no de una forma tan estricta.

En las viviendas antiguas, normalmente se permitía la salida directa de humos en fachada, a la calle o al patio de vecinos. Las nuevas normativas condicionan la salida de chimeneas, ventilación y ubicación de unidades externas de aire acondicionado a las cubiertas de los edificios.

Normalmente, cuando otros vecinos sitúan las unidades de aire en fachada o las salidas de humos a patio, sientan precedentes, y no suele haber problemas si se quiere seguir el mismo camino. Pero resulta importante consensuar estos aspectos con el administrador de la comunidad antes de la reforma de la vivienda (al menos, en la Comunidad de Madrid).

4 El coste integral de las reformas de viviendas oscila entre los 600 y 1000 euros/m2 (al menos, en Madrid)

El precio final dependerá de los acabados, de si se cambian todas las instalaciones, etc.

Una reforma integral de vivienda consta aproximadamente de los siguientes capítulos:

• Demoliciones (8%)
• Albañilería (6%)
• Revestimientos y Falsos Techos (7%)
• Solados y Alicatados (10%)
• Carpintería Interior (13%)
• Carpintería Exterior (15%)
• Aparatos Sanitarios (5%)
• Fontanería (4%)
• Electricidad e Iluminación (9%)
• Calefacción (5%)
• Aire Acondicionado y Ventilación (5%)
• Vidriería y Translúcidos (2%)
• Pintura y Acabados (3%)
• Mobiliario de Cocina y Electrodomésticos (8%)

Hago una valoración media del porcentaje de lo que cuesta cada apartado sobre el presupuesto total de la reforma, pero puede variar mucho de unos proyectos a otros. Por ejemplo, si reducimos la cantidad de tabiques, se gasta más en demoliciones pero menos en albañilería y en carpintería (puertas).

Si reducimos la cantidad de tabiques, gastaremos más en demoliciones pero menos en albañilería, carpintería y pinturas

Para ahorrar, se puede montar el falso techo únicamente en pasillo, baños y cocinas (en zonas oscuras y que requieran de montaje de instalaciones.)

Asimismo, el presupuesto no será el mismo si se escoge un suelo laminado de 20 €/m2 que una tarima de madera de 80 €/m2.

Al final, todo dependerá de la elección de un buen asesor interiorista, que incida en aquellos aspectos que no se deban eludir en la reforma (resulta fundamental renovar las instalaciones) y que saque partido a carpinterías, iluminación y revestimientos para decorar con buen gusto y mínimo gasto.

En cualquier caso, si necesitais más información, no dudéis en comentar este post o mandarme un correo electrónico. Aquí estoy para lo que necesitéis :)

5 Principios de habitabilidad. El DC23 o Decreto  80/2023, de 26 de mayo, del Consell, por el
que se aprueban las normas de diseño y calidad en edificios de vivienda en la Comunidad Valenciana.

En la reforma de una vivienda, no solo han de considerarse cualidades básicas establecidas por la experiencia del interiorista o necesidades de los moradores de la vivienda. Existe una normativa al respecto que puede constituir una guía eficiente a la hora de considerar todos los aspectos implicados en el diseño, no solo de una morada, sino de cualquier espacio. 

Los textos que se elaboran a nivel autonómico son útiles porque además refunden normativas europeas, estatales y regionales. En este decreto, se ha sumado lo estipulado en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el Código Técnico de la Edificación (CTE) y en la Ley de la Generalitat, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación (LOFCE), además de otras regulaciones desarrolladas en relación con la accesibilidad, el urbanismo o la movilidad. 

a) Principios de diseño

En este decreto se enumeran todos aquellos aspectos implicados en el diseño de una vivienda, que son los principios de: 

• función social, caracterizándose por un tamaño adcuado para albergar funciones de cuidado y accesibilidad. 
• flexibilidad para adaptarse a las necesidades cambiantes de los usuarios. 
• biohabitabilidad: iluminación, ventilación, y confort térmico. 
• rehabilitación o transformación del parque de vivienda existente para un uso actual. 
• sostenibilidad: eficiencia energética, reducción de emisiones, instalación de energías renovables, economía circular y minoración de residuos. 
• comunidad o incorporación de espacios que faciliten la reunión con los demás. 
• resiliencia o capacidad de dar respuesta a situaciones de emergencia o por el cambio climático. 
• innovación técnológica y digitalización. 
• relación con el entorno, con la ciudad y el ambiente exterior. 

Hay que valorar que estos principios no solo regulan el diseño de viviendas unifamiliares, sino también de edificios residenciales plurifamiliares, por eso hacen mención a espacios comunitarios y a otros recintos de uso compartido. 

b) Exigencias de funcionalidad

¿Qué usos básicos contempla el decreto para desarrollar el programa de necesidades de una vivienda? Los enumeramos a continuación, relacionándolos con las estancias donde se producen: 

• Relación y ocio de todos los ocupantes: Sala de estar. De 2,5 x 3 m o de 2,8 x 2,8 m. 
• Ingestión de alimentos de todos los usuarios al mismo tiempo: Comedor. De 2,3 x 3 m o de 2,5 x 2,5 m.
• Preparación y conservación de alimentos, con almacenaje y limpieza de utensilios empleados: Cocina. 
• Lavado, secado y mantenimiento de la ropa y enseres: Lavadero, Tendedero. Se puede integrar el lavadero en el baño, aseo o la cocina. El tendedero podrá ser una reserva de secado natural en fachada que no invada el diámetro mínimo de patio exigido.  
• Descanso: Dormitorio. Principal: 2,6 x 2,6 m. Doble: 2 x 2,6 m o 1,8 x 4,1 m. Sencillo: 2 x 2 m. 
• Aseo personal y evacuación fisiológica en espacio diferenciado y compartimentado (sólo compatible con usos de aseo personal o lavado de ropa): Baño, lavabo. El baño y el aseo no serán paso único para acceder a otra habitación o recinto. Existirá una zona de planchado libre de obstáculos con un diámetro de 1,2 m que podrá coexistir con otras zonas. 
• Estudio y teletrabajo: en usos comunes. 
• Relación con el ambiente exterior: espacio exterior. 

c) Superficie útil mínima y ocupación

Para que la vivienda no se considere sobreocupada, se computarán 10 m2 de superficie útil por persona y se establece una superficie útil mínima de 24 m2. El número de ocupantes se establece según el número de dormitorios o por 4m2 de unidad mínima. 8m2 sería la unidad mínima para un dormitorio doble. En cualquier caso, en el Artículo 54 del decreto, se establece que la superficie mínima de una vivienda en un edificio plurifamiliar ha de ser de 35 m2.

Ha de existir como mínimo un dormitorio doble en cada vivienda, no necesariamente compartimentado respecto del resto de estancias. Si hay más de un dormitorio, sí existirá compartimentación. 

Fuente: DC23

Asimismo solo se puede prescindir de iluminación natural en espacios de circulación, almacenamiento e higiene personal. 

d) Dimensiones lineales mínimas: alturas y pasillos

La altura libre mínima será de 2,50m admitiendo descuelgues puntuales de 2,2 m de superficie útil del 10%. En cocinas se admite una altura libre mínima de 2,35 m, admitiéndose descuelgues de 2,2 m en una superficie del 30%. En baños, aseos y espacios de circulación, la altura libre mínima será de 2,2 m. 2,2 m también será la altura libre que permite una escalera. En espacios abuhardillados, se permitirá que hasta el 30% de la superficie útil cuente con una altura igual o mayor de 1,8 m. 

También existe el concepto de figuras inscribibles libres de obstáculos y que permitan la ubicación de mobiliario, aspecto relacionado con la accesibilidad. En general, el círculo sin obstáculos tiene 1,2 m de diámetro, y se sitúa a la entrada de la vivienda, en el comedor, la cocina, al menos en un dormitorio doble, y en un baño. Se describen las zonas de uso establecidas por los equipamientos y los sanitarios en el apartado posterior. El abatimiento de las puertas puede invadir estos espacios de uso. 

Y la anchura de paso libre mínima de los pasillos será de 0,9 m admitiéndose estrechamientos de 0,8 m en tramos de 50 cm y con separación superior a 65 cm respecto de huecos de paso. Si los pasillos tienen más de 10 m, existirán en el fondo espacios de giro libres de obstáculos con 1,2 m de diámetro. 

e) Equipamiento y almacenaje mínimo y acabados superficiales

Las medidas mínimas del equipamiento han de ser de 0,6 x 0,6 m. Las zonas de uso sanitario en general, así como de ducha, son de 0,7 x 0,7 m y en la bañera, la longitud será de 1,5 m. 

• Cocina: fregadero, placa, horno, lavavajillas y frigorífico. Revestimiento incombustible en área de cocción. Revestimiento lavable e impermeable hasta 2 m. Bancada mínima de 2,4 m y 3 m para viviendas de tres o más dormitorios. 
• Baño: lavabo, ducha o bañera e inodoro. Revestimiento lavable e impermeable hasta 2 m. Los grifos y cisternas han de contar con dispositivos de ahorro de agua. 
• Lavadero: lavadora.
• Tendedero: secadora (o espacio de secado).
• Armarios: 1,2 m de ancho por 0,6 m de profundidad y 2 m de altura por ocupante., no necesariamente empotrados. 
• Gestión de residuos: según lo establecido por el CTE. 

El videoportero es obligatorio, y ha de ser accesible. 

f) Iluminación y ventilación

Al menos el 30 % de la superficie útil interior de la vivienda se iluminará a través de huecos exteriores que recaigan a la vía pública, a espacios libres de parcela o a patio tipo 1. Incluímos la zona de estar en esta área. La superficie mínima de iluminación del hueco exterior deberá estar comprendida entre los 0′50 m y los 2,20 m de altura. Existirán sistemas de control de iluminación en los espacios destinados al descanso que posibiliten su oscurecimiento. 

Estas son las superficies mínimas de las ventanas según las dimensiones del recinto iluminado: 

Fuente: DC23

La superficie de las ventanas no será inferior al 5% de la superficie útil del recinto al que ventilan, y han de ser practicables al menos en un 50% de su superficie. Los comedores y dormitorios pueden dar a patios de luces. Los baños han de estar dotados por un sistema de extracción de aire, y la cocina, de extracción de humos. 

Los patios de luces han de tener dimensiones mínimas, si han de servir a cualquier tipo de espacio independientemente de su uso, serán tipo 1 y el diámetro de la circunferencia inscrita ha de ser de al menos 2/3H, 4 m en una vivienda unifamiliar y 6 m en un edificio colectivo. Se puede reducir este diámetro si no ventila a estancias de estar o si solo es para espacios de aseo. 

Fuente: DC23

g) Huecos de paso y escaleras

La entrada a una vivienda en un edificio residencial no será inferior a 0,8 m medidos en el marco aportados por una sola hoja. Las puertas de acceso a los recintos de la vivienda, medirán al menos 0,7 m medidos en el marco y con una sola hoja., salvo aquellos accesos previstos por accesibilidad. La altura mínima de hueco de las puertas es de 2 m. Existirá al menos un hueco de ventana que de al exterior de ancho mínimo 0,9 m y superficie mínima de 1,5 m2. 

En las escaleras de interior de vivienda, sólo se restringe la profundidad del rellano o del descansillo, que al menos ha de ser de 0,8 m. Han de cumplir lo estipulado en el CTE. 

h) La vivienda accesible

Los edificios de más de 24 viviendas ya sean de promoción pública o privada y utilicen fondos públicos o no, dispondrán de al menos un 4 % de viviendas accesibles, con un mínimo de una, sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa en materia de accesibilidad.